摘要:1-12月份，全市新房投放面積531.87萬平方米，45865套，同比分別增長20.77%、15.22%，其中住宅439.87萬平方米，35535套，同比分別增長20.33%、14.49%。
一、市場基本情況
（一）新建商品房。
投放：
1-12月份，全市新房投放面積531.87萬平方米，45865套，同比分別增長20.77%、15.22%，其中住宅439.87萬平方米，35535套，同比分別增長20.33%、14.49%。
其中：
市區新房投放面積357.33萬平方米，32424套，同比分別增長24.52%、16.48%，其中住宅投放284.18萬平方米，23240套，同比分別增長20.67%、13.45%。
縣市新房投放面積174.54萬平方米，13441套，同比分別增長13.76%、12.28%，其中住宅投放155.69萬平方米，12295套，同比分別增長19.72%，16.52%。
銷售：
1-12月份，全市新房銷售面積700.9萬平方米，55531套，銷售金額282.15億元，同比分別增長35.51%、30.23%、37.51%，其中住宅銷售面積618.02萬平方米，51215套，銷售金額247.72億元，同比分別增長32.17%、31.02%、45.5%。
其中：
市區新房銷售面積472.54萬平方米，37639套，銷售金額211.82億元，同比分別增長39.81%、30.24%、43.79%，其中住宅銷售面積409.78萬平方米，34621套，銷售金額187.79億元，同比分別增長32.27%、30.7%、48.51%。
縣市新房銷售面積228.37萬平方米，17892套，銷售金額70.33億元，同比分別增長27.42%、30.19%、21.54%，其中住宅銷售面積208.25萬平方米，16594套，銷售金額59.94億元，同比分別增長31.98%、31.69%、36.8%。
價格：
1-12月份，全市普通商品住房銷售價格4008元/平方米（不含保障住房、高檔住宅及團購性住房），同比增長10.08%。
其中：
市區普通商品住房銷售價格4529元/平方米（不含保障住房、高檔住宅及團購性住房），同比增長7.48%。
縣市普通商品住房銷售價格2878元/平方米（不含保障住房、高檔住宅及團購性住房），同比增長3.65%。
供需比：
1-12月份，全市商品房供需比為0.76:1。
其中：
市區商品房供需比為0.76:1。
縣市商品房供需比為0.76:1。
可售：
截止2016年12月底，全市商品房累計可售面積772.45萬平方米，77775套；商品住房可售面積444.43萬平方米，35125套。商品房消化周期是13個月，其中住宅9個月（根據2016年月均銷售面積58.41萬平方米，其中住宅51.5萬平方米，用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期）。
其中：
市區商品房累計可售面積452.83萬平方米，53158套；商品住房可售面積214.68萬平方米，16974套。商品房消化周期是11個月，其中住宅6個月（根據2016年月均銷售面積39.38萬平方米，其中住宅34.15萬平方米，用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期）。
縣市商品房累計可售面積319.62萬平方米，24617套；商品住房可售面積229.75萬平方米，18151套。商品房消化周期是17個月，其中住宅13個月（根據2016年月均銷售面積19.03萬平方米，其中住宅17.35萬平方米，用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期）。
（二）存量房。
銷售：
1-12月份，全市二手房交易面積142.22萬平方米，同比增長5.9%，交易套數12144套，同比降低0.88%，其中二手住房交易面積130.32萬平方米，同比增長5.46%，11611套，同比降低1.91%。
其中：
市區二手房交易面積122.86萬平方米，同比增長2.46%，交易套數10918套，同比降低2.16%，其中二手住房交易面積112.52萬平方米，同比增長2.11%，10432套，同比減低4.1%。
縣市二手房交易面積19.36萬平方米，1226套，同比分別增長34.61%、12.17%，其中二手住房交易面積17.8萬平方米，1179套，同比分別增長33.13%、22.94%。
價格：
1-12月份，全市二手住房交易價格2746元/平方米，同比增長5.04%。
其中：
市區二手住房交易價格3493元/平方米，同比增長2.77%。
縣市二手住房交易價格1998元/平方米，同比增長9.28%。
（三）房地產開發。
1-11月份，全市房地產開發投資共計346.35億元，位居全省第2位，占全省比重6.3%，同比增長42.8%，增速位居全省第1位。本年土地購置面積共計45.88萬平方米，同比增長3.2%。施工面積共計2331.02萬平方米，同比增長18.7%。其中，住宅2014.71萬平方米，同比增長17.6%。新開工面積共計669.9萬平方米，同比增長54.6%。其中，住宅602.21萬平方米，同比增長56.2%�？⒐っ娣e共計263.42萬平方米，同比增長35.4%。其中，住宅236.89萬平方米，同比增長29.1%。
（四）全省排名。
2016年，銷售量全省總排名第3位，僅次于鄭州（1813.45萬平方米）、洛陽（616.98萬平方米）。庫存量全省總排名第3位，僅次于鄭州（2238.97萬平方米）和洛陽（514.63萬平方米）。二手房銷售量全省總排名第3位，僅次于鄭州（687.77萬平方米）和洛陽（141.19萬平方米）。商品住房均價保持穩定，在全省處于中等偏上水平，排名第5位，全省商品住房均價是5982元/平方米。
二、市場形勢分析
（一）市場投放平穩，主體相對集中。
1-12月份，市區新房投放面積357.33萬平方米，32424套，同比分別增長24.52%、16.48%，其中住宅投放284.18萬平方米，23240套，同比分別增長20.67%、13.45%。按區域劃分，平原新區和東區的投放力度最大，共占市區總投放的60-70%，投放量最少的是鳳泉區，占市區總投放的1%。按月份來看，3、6、9、12單月份的投放量和增速均遠超出其他月份，時間節點上屬于市場高投入的月份，投放量最少的月份是4月（15.37萬平方米），投放量最多的月份是12月（64.91萬平方米），總體來看，市區的總體投放趨勢較為平穩。
目前投放市場整體特點是：受環境影響，各房企加大了推盤力度，項目相對集中，如東區的憶通壹世界、惠邦華恩城、正商城、金宸國際，平原新區的恒大御景灣、碧桂園鳳凰灣、綠地泰晤士新城等項目（以上項目的投放量均排在2015年各房企投放排行榜前十）占據大半，小項目投放也零零散散，數量有限；因近期商品住宅方面銷售火爆，各房企加大了市場投入，增速上有所回升，但投放量較大的房企依然以以上幾家為主，多聚于平原新區，新的市場投放依然投入在老項目上，各房企在內城區內的新開發項目幾乎沒有，現在市區房地產市場投放方面的特點就是大房企持續做大，小房企略顯頹勢。
根據市統計局支持提供的數據，自8月份以來本年土地購置面積出現上升趨勢，1-11月份本年土地購置面積共計45.88萬平方米，同比增長3.2%。近幾個月來土地購置面積的猛增，擺脫了今年之前的總體低迷頹勢，開發用地的增加，一定程度上釋放了商品房的投放，也平衡了供需關系。
（二）成交量創下歷史新高，政策利好顯著。
2016年全年銷售量創下歷史新高。1-12月份，市區新房銷售面積472.54萬平方米，37639套，銷售金額211.82億元，同比分別增長39.81%、30.24%、43.79%，其中住宅銷售面積409.78萬平方米，34621套，銷售金額187.79億元，同比分別增長32.27%、30.7%、48.51%。
前期多項優惠政策效應明顯并帶動市場積極前行，效果明顯。平原新區的新老開發項目銷售火爆，如碧桂園鳳凰灣、恒大御景灣、綠地泰晤士新城的銷售量在全市區的銷售總排名均排在前10名，近半年來平原新區的銷售量幾乎占到全市區銷售量的三分之一。東區如惠邦華恩城、正商城、常春藤、憶通壹世界、金宸國際、星海國際等，這些項目是今年銷售最好的幾個樓盤，占到東區新建樓盤銷售總量的80%，以上樓盤的銷售量在全市區的銷售總排名均排在前10名。我市房地產市場正逐步向區域拉動顯現、結構優化調整、市場產品結構和業態呈現出集約化、品牌化發展，并顯現出良好態勢。
（三）市區庫存壓力不大，縣市庫存壓力減弱。
截止2016年12月底，市區商品房累計可售面積452.83萬平方米，53158套；商品住房可售面積214.68萬平方米，16974套。商品房消化周期是11個月，其中住宅6個月（根據2016年月均銷售面積39.38萬平方米，其中住宅34.15萬平方米，用現庫存數除以當年月均銷售面積得出消化周期），銷售量繼續大于投放，較好的落實了“去庫存”政策要求。
4個縣市的去庫存壓力較大。輝縣市、新鄉縣、獲嘉縣和原陽縣的庫存較大，分別為71.11萬平方米、66.13萬平方米、61.96萬平方米和55.05萬平方米，如果按照各縣市現庫存數除以2016年月均銷售面積得出消化周期的話，去化周期分別為12個月、28個月、27個月和19個月，全縣市平均去化周期為17個月，去庫存壓力較2015年將會減弱，其中新鄉縣的去庫存形勢最為嚴峻。
（四）房價保持穩定，市民能夠接受。
1-12月份，市區普通商品住房銷售價格4529元/平方米（不含保障住房、高檔住宅及團購性住房），同比增長7.48%。自2015年第三季度以來，東區和平原新區有新的樓盤相繼入市（如憶通壹世界二期、恒大御景灣、碧桂園鳳凰灣、寶龍城市廣場二期等)，這些樓盤的入市均價普遍偏高，是目前市場銷售市場主力項目，直接拉高了東區均價。2016年房價達到4529元/平方米，同比增長7.48%，但按照2015年我市人均可支配收入25349元計算，3口之家6年收入，可購買市場均價房屋100平方米左右，未突破家庭6年收入購買一套住房的通行衡量標準（收入價格比）。
同時，需要關注的是惠邦華恩城、正商城、常春藤、上海城等個別樓盤以比“團購房”稍偏高的入市價銷售掉現有存房，但這些在售商品住房并不以“團購房”類型進行交易，依然按照正常交易類型進行買賣，所以我們在數據整理上依然按照普通商品住房的價格給予統計匯總，這種情況在一定程度上得以平衡了市區均價，一直保持在平穩水平，形成了“銷售量猛增，價格并沒有隨之猛增”的局面，市區的房屋價格方面應該說是健康向前的。
（五）存量房創下歷史新高，價格保持穩定。
2016年存量房成交量創下歷史新高。1-12月份，市區二手房交易面積122.86萬平方米，同比增長2.46%，交易套數10918套，同比降低2.16%，其中二手住房交易面積112.52萬平方米，同比增長2.11%，10432套，同比減低4.1%，二手住房交易價格3493元/平方米，同比增長2.77%�？傮w來看，市區存量房市場基本平穩，價格保持穩定，新房市場的火爆也一定程度上助推了存量房市場的平穩前行。
前段時間因為大多數辦理戶在過戶時因土地信息缺失無法落宗，處于權籍調查環節，出現了無法繼續辦理的情況，現我中心和國土部門聯合出臺了《關于市本級不動產登記有關問題的處理意見二（試行）》文件的操作細則，現有困難和問題已得到妥善處理，未來交易量也相應回升，12月單月成交量全年最高，達到16.57萬平方米，同比增長49.44%，環比增長43.95%。
三、市區12月份新建商品房銷售過快的原因分析
（一）相關數據。
12月份，市區新建商品房銷售59.94萬平方米，5201套，金額28.45億元，同比分別增長16.57%、20.53%、19.74%，環比分別增長87.02%、87.97%、87.11%。其中住宅銷售面積56.8萬平方米，4835套，銷售金額26.25億元，同比分別增長20.08%、19.12%、28.68%，環比分別增長91.12%、93.48%、92.17%。12月份的商品住房銷售量全年最高，占當月銷售量的95%。
（二）原因分析。
經調查了解和認真分析，12月份銷售集中放量的主要原在于，前期的購房優惠政策將截止，而近期房地產調控從緊政策信號的疊加效應。
1、從居民角度看，多希望趕在年底購房優惠政策結束前置業，享受到政策優惠。
2、從開發商角度看，為促進銷售一是加大了投放，如建業壹號城邦項目二期、綠都·楓景上東二期，圣亞灣、潤田·金域藍灣等新項目先后入市開盤，為置業者提供了更多的選擇。二是推出各類優惠促銷活動（如恒大雅苑推出房價立減兩萬，每年送教育基金2000元，松江帕提歐和太陽城巴黎左岸針對返鄉置業群體推出低房價、全款購房打9.2-9.5折等優惠活動）。
四、2017年一季度房地產市場走勢預測
從當前情況和我市房地產市場多年趨勢分析，2017年一季度將出現恢復性調整。
（一）投放力度保持平緩。
受春節假期工地停工影響，歷年一季度都投放平淡，所以預計在2017年一季度市區的投放方面或將表現的相對平靜，投入市場的將以小項目為主，數據反應上也會偏弱，下半年的投放形勢會略有好轉。
（二）成交量穩中求進。
在經歷了2016年銷售歷史最高峰之后，我市房地產市場在2017年將進入一個平穩調整期。隨著購房優惠政策的結束、置業者對2017年房地產市場的觀望和春節假期等因素的影響，預計2017年一季度市區銷售指標將出現環比下滑，一季度商品住房方面銷售也會較為平淡。
（三）房價保持穩定。
房價不存在大跌、大漲的可能。2016年市區商品住房火爆銷售的同時并沒有出現房價暴漲的情況，原因在于我市新建商品房供給充足，發展平穩�？紤]因為高地價帶來的成本壓力，以及寬松貨幣環境的背景，都將給未來的房價帶來支撐，所以預計一季度房價會保持平穩局面，或將出現小幅下挫或上揚，而非大面積調整。
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關鍵字：新鄉樓市、新鄉房地產、新鄉房產、新鄉地產、新鄉房價、新鄉新樓盤、新鄉房地產市場行情
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